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今年房地产调控会不会放松?。。

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原题:今年房地产调控会不会放松?在新型冠状病毒肺炎的冲击下,房地产市场面临着交易难、融资难、经营难、住房需求难等问题。最近,市场对房地产政策调控的呼声很高。针对这些呼声,房地产调控将如何进行?今天,我们根据最近的政策变化和未来的市场演变逻辑做出预测。要预测未来房地产调控政策的调整,我们认为需要回答以下两个问题:(1)从长远来看,我们应该这样做吗?(2) 短期内有必要吗?对于这两个问题,中央和地方政府、决策者和市场、监管者和房地产企业都有不同的答案。

自2016年调控政策历史沿革以来,房地产调控大致经历了“落实城市政策”(2016)、“温室气体货币化改革”(2015-2018)、“不炒房”(2017年至今)、“不做空刺激”(2019年至今)四大阶段。从趋势上看,调控政策不断加大和加强。但2019年,经济下行压力加大,投资需求增长乏力,房地产调控面临较大不确定性。当时,基础设施和制造业投资增速从2018年的10%左右降至2019年的5%以下。市场对房地产适当放松的预期开始上升。

事实上,在强劲的市场韧性下,2019年房地产投资仍保持10%的增长,这背后隐藏着房地产调控放松的预期。2月20日,5年期的低出生概率下降了5个基点至4.75%。下跌的背后是房地产调控的政策博弈。首先需要强调的是,“房地产不是投机”仍是当前房地产调控政策的主导方向,系统放松的可能性很小。但是,房地产调控政策在货币政策层面可能会有微妙的变化,也就是说,未来短期内货币政策的放松不会像过去那样严格,而是可能会适度放松。

5年期基准利率的下调也有利于房地产的长期融资。此外,中央层面对房地产和建筑企业及时复工,也提出了一些措施(见下表)。总的来说,中央仍然坚持“房地产不投机”、“不短期刺激”的原则,即保证房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续落实房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。这回答了上述问题(1):中国经济不能长期被房地产“绑架”。同时,值得注意的是,央行领导近日在接受采访时再次强调,5年期贷款准备金率的下降不会改变住房贷款利率。

商业银行个人住房贷款利率可以通过在贷款准备金率中加分来确定,基本维持原来的水平。当中央政府坚持“不炒房不炒房”的政策时,地方政府强调“一市一策”和“一市一策”。这是房地产调控在疫情影响下的第二次微妙变化,即地方政府及时调整房地产调控政策,这种调整既强调供给侧,也强调需求侧。这也回答了上述问题(2):一些城市有必要在短期内放松处于边缘的房地产市场,以确保当地房地产市场不会出现异常波动。虽然此次调整不涉及限购、限购等政策的实质性放松,但其他调整正在密集出台。

春节以来,上海、天津、杭州、苏州、西安、南昌、合肥、福州、沈阳、广州南沙开发区、重庆江津区、无锡、嘉兴、中山、承德等地纷纷调整房地产调控政策。具体而言,这些政策可分为三类:(1)在行政审批层面,各城市通过加强网上审批,加快运行效率,鼓励房企复工,维护市场供应稳定。(2) 在融资方面,不少地方政府要求银行不要盲目贷款、停贷、压贷,以缓解房地产企业的资金压力,避免出现现金流危机。(3) 在土地供应方面,上海、浙江、西安、无锡等地均提出土地出让金可以延期缴纳,分期缴纳。

通过合理的土地市场政策调整,可以促进土地增量供应,盘活存量,有效缓解土地资源的空缺。下表列出了部分城市具有代表性的调整情况:值得一提的是,近年来,浙商银行根据各地“限购”、“限贷”和调控政策,调整了首套个人住房的首付比例,即对非“限购”城市的首付比例,首套房首付比例由30%下调至20%。这表明,一些金融机构开始放松需求侧融资政策。预计未来,金融机构放宽住房贷款条件的情况将陆续出现。这些政策一方面是为了缓解供应侧房地产企业的资金压力,另一方面是为了减少需求侧房地产企业的后顾之忧,降低征地成本,激活当地土地市场。

这背后是地方政府土地出让金增长乏力。2019年以来,地方政府土地出让金收入增速明显回落,上半年连续出现负增长(见下图)。但下半年土地出让金增速小幅回升,仍要归功于2019年开始的房地产调控政策调整:面对经济低迷和土地市场压力,自2019年10月以来,不少地方对限购等需求侧调控进行了边际放松。比如南京、天津、三亚等城市,以人才落户的名义,放宽了房地产限购令。在此之前,青岛、滨海新区、杭州、珠海、上海港等多个地方都通过人才落户或直接调整了限购政策。

通过以上分析,我们回答了文章开头的两个问题。我们预计,这两个问题的答案在未来中短期内将继续有效。这背后的一个重要原因是经济仍处于长期复苏期,房地产市场也不例外。从房价来看,2020年房地产市场继续呈现下降趋势。今年1月份,无论是新建还是二手,销售价格环比上涨的城市数量均出现下降。具体来看,新房销售价格环比上涨的城市有47个,比去年12月减少3个;二手房销售价格环比上涨的城市有33个,比去年12月减少5个。

现在看来,2月份房价可能会继续下跌。如果这一趋势持续下去,房地产放松的边缘趋势将更加明显。本文原由《苏宁财富资讯》撰写。苏宁金融研究院研究员陶进回到搜狐,看望了更多负责任的编辑。。

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